கட்டிடம் கட்டுவதற்கு முன்பு FSI (Floor Space Index) பற்றி தெரிந்து கொள்வது மிகவும் முக்கியம். குறிப்பாக Planning Permission அல்லது Building Plan தயாரிக்கும் போது, ஒரு plot-ல் அனுமதிக்கப்படும் மொத்த கட்டிடப் பரப்பளவு எவ்வளவு என்பதை FSI தான் தீர்மானிக்க உதவுகிறது.

ஆனால் இங்கே ஒரு முக்கியமான விஷயம் இருக்கிறது.

கட்டிடத்தில் இருக்கும் ஒவ்வொரு பகுதியும் FSI மற்றும் Coverage கணக்கில் சேரும் என்று நினைக்கக்கூடாது.

தமிழ்நாடு Combined Development and Building Rules, 2019 (TNCDBR 2019) இன் Rule 29-ல் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள சில பகுதிகள், விதிகளுக்கு உட்பட்டு, FSI மற்றும் Coverage கணக்கீட்டிலிருந்து விலக்கப்படுகின்றன.

அதனால் ஒரு Building Plan prepare செய்யும்போது, எது FSI-ல் சேரும்? எது சேராது? என்பதை தெளிவாகப் புரிந்து கொள்வது மிகவும் அவசியம்.

முதலில் FSI என்றால் என்ன?

FSI என்பதன் விரிவாக்கம் Floor Space Index.

எளிமையாகச் சொன்னால்,

ஒரு நிலத்தின் பரப்பளவுடன் ஒப்பிடும்போது, அந்த நிலத்தில் அனுமதிக்கப்படும் மொத்த கட்டிடப் பரப்பளவை காட்டும் அளவுதான் FSI.

உதாரணமாக, ஒரு plot-ன் பரப்பளவு 1000 sq.ft என்று வைத்துக் கொள்வோம்.

அந்த பகுதிக்கு அனுமதிக்கப்பட்ட FSI 2.0 என்றால்:

1000 × 2.0 = 2000 sq.ft

அதாவது, விதிகளுக்கு உட்பட்டு மொத்தமாக 2000 sq.ft built-up area கிடைக்கலாம்.

இந்த 2000 sq.ft-ஐ ஒரே floor-ல் கட்ட வேண்டிய அவசியம் இல்லை.

உதாரணமாக:

Option 1 – G+1

Ground Floor = 1000 sq.ft
First Floor = 1000 sq.ft
மொத்தம் = 2000 sq.ft

Option 2 – G+3

Ground Floor = 500 sq.ft
First Floor = 500 sq.ft
Second Floor = 500 sq.ft
Third Floor = 500 sq.ft
மொத்தம் = 2000 sq.ft

இரண்டு முறையிலும் மொத்த floor area 2000 sq.ft ஆக இருப்பதால், எடுத்துக்காட்டாக FSI:

2000 ÷ 1000 = 2.0

என்பதாக இருக்கும்.

ஆனால் நடைமுறையில் FSI மட்டும் பார்த்து Building Plan முடிவு செய்ய முடியாது. Setback, Height, Coverage, Parking, Road width, Open space மற்றும் சம்பந்தப்பட்ட Development Regulations ஆகியவற்றையும் சேர்த்து பார்க்க வேண்டும்.

அப்படியானால் FSI-ல் சேர்க்கப்படாத பகுதிகள் என்ன?

TNCDBR 2019 Rule 29-ன் கீழ் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள விலக்குகளைப் புரிந்து கொள்வது Building Plan preparation-ல் மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்.

கீழே ஒவ்வொன்றாகப் பார்ப்போம்.

1. மேல்மாடியின் Staircase Room மற்றும் Lift Room

ஒரு கட்டிடத்தின் Top Most Storey பகுதியில் இருக்கும் சில தேவையான service structures, விதிகளுக்கு உட்பட்டு FSI கணக்கீட்டிலிருந்து விலக்கு பெறலாம்.

இதில் உதாரணமாக:

Staircase room
Lift room
Lift-related structure
Elevated water tank போன்ற தேவையான அமைப்புகள்
சில குறிப்பிட்ட overhead water storage arrangements

போன்றவை அடங்கலாம்.

ஆனால் இதை வைத்து எந்த அளவிலும் room கட்டிவிட்டு FSI-ல் சேர்க்காமல் விடலாம் என்று அர்த்தமில்லை.

Rule-ல் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள அளவு மற்றும் பயன்பாட்டு நிபந்தனைகளைப் பார்த்துத்தான் exemption கொடுக்க வேண்டும்.

2. Stilt / Upper Floor Parking

பல கட்டிடங்களில் Ground Floor-ஐ முழுமையாக அல்லது ஒரு பகுதியை Parking-க்காக பயன்படுத்துவதை பார்க்கலாம்.

குறிப்பாக stilt parking அல்லது விதிகளின்படி அனுமதிக்கப்படும் parking areas, குறிப்பிட்ட நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்டு FSI கணக்கீட்டிலிருந்து விலக்கு பெறலாம்.

இங்கே முக்கியமானது:

அந்த இடம் உண்மையில் parking பயன்பாட்டிற்காகவே இருக்க வேண்டும்.

Parking என்று காட்டிவிட்டு அதை bedroom, office, shop அல்லது வேறு பயன்பாட்டிற்கு மாற்றினால் exemption-ன் நோக்கம் பாதிக்கப்படும்.

3. Basement Parking

Basement-ல் அமைக்கப்படும் parking area-வும் முக்கியமான exemption category ஆகும்.

ஒரு building-ல் basement parking provision இருந்தால், விதிகளுக்கு உட்பட்டு பயன்படுத்தப்படும் அந்த parking area FSI calculation-ல் சேர்க்கப்படாமல் இருக்கலாம்.

இதனால் basement planning செய்யும்போது:

Basement முழுவதும் parking-க்கா?

அல்லது

வேறு பயன்பாட்டிற்கும் பயன்படுத்தப்படுகிறதா?

என்பதை சரியாக பார்க்க வேண்டும்.

4. Basement Parking-ன் முழு பரப்பு

Basement parking குறித்து இன்னொரு முக்கியமான விஷயம் உள்ளது.

Parking-க்காக பயன்படுத்தப்படும் basement area-வின் permissible portion FSI calculation-ல் சேர்க்கப்படாமல் இருக்கலாம்.

ஆனால் basement-ல் parking அல்லாத பயன்பாட்டிற்காக rooms அல்லது spaces உருவாக்கப்பட்டிருந்தால், அவற்றின் treatment வேறுபடலாம்.

அதனால் plan preparation செய்யும்போது basement-ன் actual use-ஐ தெளிவாக காட்டுவது முக்கியம்.

5. Stilt Parking – சுற்றிலும் திறந்த பகுதி இருந்தால்

Stilt parking என்பது நடைமுறையில் மிகவும் பொதுவாக பயன்படுத்தப்படும் ஒரு arrangement.

கீழ்பகுதியில் columns வைத்து மேலே building அமைத்து, கீழே வாகன நிறுத்துமிடமாக பயன்படுத்தப்படும்.

விதிகளுக்கு உட்பட்டு, parking பயன்பாட்டிற்காக அமைக்கப்பட்ட stilt area, குறிப்பிட்ட நிபந்தனைகளில் FSI calculation-ல் சேர்க்கப்படாமல் இருக்கலாம்.

இதில் முக்கியமானது:

Stilt parking-ஐ உண்மையான parking பயன்பாட்டிற்காகவே பயன்படுத்த வேண்டும்.

Stilt area-வை முழுமையாக walls போட்டு room-ஆக மாற்றுவது போன்ற மாற்றங்கள் exemption-க்கு பாதிப்பை ஏற்படுத்தலாம்.

6. Servant / Driver-க்கான குறிப்பிட்ட வசதிகள்

சில residential buildings-ல் servant அல்லது driver பயன்பாட்டிற்காக சிறிய accommodation தேவைப்படலாம்.

Rule 29-ன் கீழ் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள வரம்பு மற்றும் நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்ட servant / driver accommodation மற்றும் தொடர்புடைய facilities குறிப்பிட்ட அளவில் exemption பெறக்கூடும்.

இதிலும் முக்கியமானது:

அனுமதிக்கப்பட்ட பயன்பாடு மற்றும் அளவு என்ன என்பதை Rule-ல் சரிபார்க்க வேண்டும்.

7. Watchman Booth

Apartment, layout அல்லது பெரிய property போன்ற இடங்களில் security-க்காக ஒரு சிறிய Watchman Booth அமைக்கப்படுவது வழக்கம்.

இது பொதுவாக:

Security guard உட்காரும் இடம்
Gate அருகிலுள்ள சிறிய booth

போன்ற பயன்பாட்டிற்காக இருக்கும்.

விதிகளுக்கு உட்பட்ட watchman booth, FSI calculation-ல் விலக்கு பெறக்கூடிய பகுதிகளில் ஒன்றாகும்.

8. Caretaker Booth / Caretaker Room

சில buildings அல்லது premises-ல் Caretaker Booth / Room தேவைப்படலாம்.

குறிப்பாக ground floor அல்லது stilt parking floor போன்ற இடங்களில் விதிகளுக்கு உட்பட்டு அமைக்கப்படும் caretaker accommodation-க்கு Rule 29-ல் குறிப்பிட்ட exemption இருக்கலாம்.

ஆனால் இதையும் ஒரு சாதாரண additional residential room போல பயன்படுத்தக் கூடாது.

அதன் அனுமதிக்கப்பட்ட பயன்பாடு மற்றும் அளவு முக்கியம்.

9. Ducts மற்றும் Open-to-Sky Areas

Building plan-ல் ventilation மற்றும் services-க்காக ducts வழங்கப்படுகின்றன.

அதேபோல் சில Open-to-Sky areas கட்டிடத்தின் இயற்கையான திறந்த பகுதிகளாக இருக்கும்.

உதாரணமாக:

Service ducts
Ventilation ducts
Open-to-sky spaces

போன்ற பகுதிகள், விதிகளுக்கு உட்பட்டு FSI calculation-ல் விலக்கு பெறலாம்.

இவை building-ன் planning மற்றும் ventilation-க்கு முக்கியமானவை.

ஒரு முக்கியமான விஷயம் – FSI exemption என்றால் என்ன?

இங்கே பலருக்கும் ஒரு confusion இருக்கும்.

“இந்த area FSI-ல் வராது என்றால், அந்த area-க்கு எந்த விதியும் கிடையாது” என்று அர்த்தம் இல்லை.

FSI-ல் exemption கிடைத்தாலும், மற்ற building requirements தொடர்ந்து பொருந்தலாம்.

உதாரணமாக:

Setback
Coverage
Height
Parking
Fire safety
Ventilation
Access
Structural requirements
Other applicable development regulations

போன்றவற்றை தனித்தனியாக பார்க்க வேண்டியிருக்கும்.

அதனால்,

FSI-ல் சேராது = விதிகளில் இருந்து முழுமையாக விலக்கு

என்று எடுத்துக் கொள்ளக்கூடாது.

Building Plan தயாரிக்கும்போது இதை எப்படி பயன்படுத்துவது?

ஒரு Building Plan prepare செய்யும்போது நான் பொதுவாக முதலில் இந்த விஷயங்களை தனித்தனியாகப் பார்க்க வேண்டும் என்று சொல்வேன்.

Step 1 – Plot Area

முதலில் plot-ன் சரியான area-வை எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும்.

Step 2 – Permissible FSI

அந்த plot-க்கு பொருந்தும் FSI என்ன என்பதை கண்டறிய வேண்டும்.

Step 3 – Maximum Permissible Floor Area

Plot Area × FSI

என்பதன் அடிப்படையில் permissible floor area-வை கணக்கிடலாம்.

Step 4 – Exempted Areas

அதன்பிறகு Rule 29-ன் கீழ் பொருந்தக்கூடிய exempted areas என்னென்ன என்பதைப் பார்க்க வேண்டும்.

Step 5 – Coverage Check

FSI மட்டும் பார்த்தால் போதாது.

Ground coverage / building footprint-ஐயும் தனியாக check செய்ய வேண்டும்.

Step 6 – Setback & Other Rules

கடைசியாக:

Front setback
Rear setback
Side setback
Height
Parking
Road width
Fire requirements
Building use

போன்றவற்றையும் சரிபார்க்க வேண்டும்.

ஒரு சிறிய Example

1000 sq.ft plot என்று எடுத்துக் கொள்வோம்.

Permissible FSI = 2.0

அப்படியானால்:

1000 × 2.0 = 2000 sq.ft

என்ற மொத்த floor area கிடைக்கும்.

இதை:

G+1

ஆகவும் அமைக்கலாம்:

Ground = 1000 sq.ft
First = 1000 sq.ft
Total = 2000 sq.ft

அல்லது:

G+3

ஆக:

Ground = 500 sq.ft
First = 500 sq.ft
Second = 500 sq.ft
Third = 500 sq.ft
Total = 2000 sq.ft

என்று திட்டமிடலாம்.

ஆனால் எந்த option நடைமுறையில் சாத்தியம் என்பதை தீர்மானிக்க setback, height, coverage, parking மற்றும் பிற applicable rules ஆகியவற்றையும் சேர்த்து பார்க்க வேண்டும்.

முடிவாக

FSI என்பது Building Plan-ல் மிகவும் முக்கியமான ஒரு calculation.

ஆனால் “Plot Area × FSI” என்று கணக்கிட்டு முடித்துவிடுவது மட்டும் போதாது.

கட்டிடத்தில் இருக்கும் ஒவ்வொரு பகுதியையும் சரியாக identify செய்து,

FSI-ல் சேருமா?
Coverage-ல் சேருமா?
அல்லது Rule 29-ன் கீழ் exemption உள்ளதா?

என்பதை தனித்தனியாக பார்க்க வேண்டும்.

குறிப்பாக Stilt Parking, Basement Parking, Staircase Room, Lift Room, Watchman Booth, Caretaker Room, Ducts மற்றும் Open-to-Sky Areas போன்றவற்றை சரியாகப் புரிந்து கொண்டால் Building Plan preparation மிகவும் தெளிவாகிவிடும்.

ஒரு சிறிய தவறான assumption கூட FSI calculation-ஐ மாற்றக்கூடும். எனவே final plan approval-க்கு முன்பு சம்பந்தப்பட்ட தற்போதைய விதிகள் மற்றும் குறிப்பிட்ட project-க்கு பொருந்தும் provisions-ஐ சரிபார்ப்பது அவசியம்.

குறிப்பு: மேலே உள்ள விளக்கம் நீங்கள் வழங்கிய Rule 29 infographic-ஐ அடிப்படையாகக் கொண்ட பொதுவான விளக்கம். குறிப்பிட்ட project-க்கு exemption அளவு, நிபந்தனை மற்றும் applicability ஆகியவற்றை TNCDBR 2019 மற்றும் அதற்கான தற்போதைய திருத்தங்கள்/அறிவுறுத்தல்களுடன் சரிபார்க்க வேண்டும்.

FSI என்றால் என்ன? கட்டிடத்தில் எந்தெந்த பகுதிகள் FSI கணக்கில் சேர்க்கப்படாது?