Layout மற்றும் Sub-Division-ல் OSR நில ஒதுக்கீடு – Rule 41(6) முழுமையான விளக்கம்

ஒரு Layout அல்லது Sub-Division அமைக்கும் போது, பொதுமக்கள் பயன்பாட்டிற்காக ஒதுக்க வேண்டிய Open Space Reservation (OSR) நிலம் தொடர்பான விதிகளை தெரிந்து கொள்வது மிகவும் முக்கியம்.

குறிப்பாக Residential, Commercial, Industrial அல்லது இவற்றின் கலப்புப் பயன்பாட்டிற்காக உருவாக்கப்படும் Layout மற்றும் Sub-Division-களில், OSR நில ஒதுக்கீடு எவ்வாறு கணக்கிட வேண்டும், எவ்வளவு நிலம் ஒதுக்க வேண்டும், அந்த நிலத்தில் என்னென்ன செய்யலாம் என்பது குறித்து Rule 41(6) முக்கியமான வழிகாட்டுதல்களை வழங்குகிறது.

இந்த பதிவில், OSR தொடர்பான விதிகளை எளிமையாகப் புரிந்துகொள்ளும் வகையில் படிப்படியாக பார்க்கலாம்.

OSR என்றால் என்ன?

OSR – Open Space Reservation என்பது ஒரு Layout அல்லது Development-ல் பொதுமக்களின் பொழுதுபோக்கு மற்றும் திறந்தவெளி பயன்பாட்டிற்காக ஒதுக்கப்படும் நிலப்பகுதியாகும்.

இந்த இடம் பொதுவாக:

Community Recreation
Open Space
பொதுமக்கள் பயன்பாடு

போன்ற தேவைகளுக்காக ஒதுக்கப்படுகிறது.

OSR என்பது சாதாரணமாக Layout Owner அல்லது Developer விருப்பப்படி பயன்படுத்தக்கூடிய தனிப்பட்ட இடமாக கருதப்படாது. விதிமுறைகளின்படி ஒதுக்கப்பட்டு, சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்பிடம் ஒப்படைக்கப்படும் நிலமாகும்.

OSR நில ஒதுக்கீடு எவ்வளவு?

Layout-ன் மொத்த பரப்பளவைப் பொறுத்து OSR நில ஒதுக்கீடு மாறுபடும்.

1. முதல் 3,000 சதுர மீட்டர் வரை

Layout பரப்பளவு 3,000 sq.m வரை இருந்தால், OSR நிலம் ஒதுக்க வேண்டிய அவசியம் இல்லை.

OSR Reservation = Nil

அதாவது, இந்த அளவிற்குள் வரும் Layout-க்கு OSR நில ஒதுக்கீடு தேவையில்லை.

2. 3,000 முதல் 10,000 சதுர மீட்டர் வரை

Layout பரப்பளவு 3,000 sq.m-க்கு மேல் மற்றும் 10,000 sq.m வரை இருந்தால், OSR தொடர்பாக 10% விதி பொருந்தும்.

சாலைகளுக்கான பரப்பளவை கழித்த பிறகு கிடைக்கும் மொத்த Layout பரப்பளவில் 10% நிலத்தை OSR ஆக ஒதுக்க வேண்டும்.

இதற்கு மாற்றாக, விதிமுறைகளின்படி சமமான தொகையை செலுத்தும் வாய்ப்பும் இருக்கலாம்.

அந்த தொகை, முதல் 3,000 sq.m-ஐத் தவிர்த்து மீதமுள்ள நிலப்பகுதிக்கு பொருந்தும் Registration Department Guideline Value அடிப்படையில் கணக்கிடப்படும்.

முக்கிய நிபந்தனைகள்

OSR நிலமாக ஒதுக்கப்படும் பகுதி:

குறைந்தபட்சம் 100 sq.m இருக்க வேண்டும்.
குறைந்தபட்ச அகலம்/பரிமாணம் 10 மீட்டர் இருக்க வேண்டும்.
அதிகபட்சம் 2 துண்டுகளாக மட்டுமே இருக்கலாம்.

எனவே, OSR நிலத்தை Layout-ல் எங்கு வேண்டுமானாலும் சிறிய சிறிய துண்டுகளாகப் பிரித்து காட்டுவது போதுமானதாக இருக்காது. விதிகளில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள அளவு மற்றும் வடிவமைப்பு நிபந்தனைகளையும் கவனிக்க வேண்டும்.

3. 10,000 சதுர மீட்டருக்கு மேல்

Layout பரப்பளவு 10,000 sq.m-க்கு மேல் இருந்தால், OSR நில ஒதுக்கீடு மிகவும் முக்கியமானதாகிறது.

சாலைகளைத் தவிர்த்து கணக்கிடப்படும் Layout பரப்பளவில் 10% நிலத்தை OSR ஆக ஒதுக்க வேண்டும்.

இந்த நிலையில், OSR-க்கு இணையான தொகையை பணமாக செலுத்துவதற்கு பதிலாக, விதிமுறைகளின்படி நிலமாகவே OSR ஒதுக்கப்பட வேண்டும்.

அந்த OSR நிலம் சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்பிடம் ஒப்படைக்கப்பட வேண்டும்.

OSR நிலம் எவ்வாறு இருக்க வேண்டும்?

OSR நிலம் ஒதுக்கப்பட்டுவிட்டால், அதன் பயன்பாடு மற்றும் அமைப்பிலும் சில முக்கியமான நிபந்தனைகள் உள்ளன.

a) Community Recreational Purpose

OSR நிலம் முக்கியமாக சமூக பொழுதுபோக்கு மற்றும் திறந்தவெளி பயன்பாட்டிற்காக பயன்படுத்தப்பட வேண்டும்.

தரை மட்டத்தில் இருக்க வேண்டும்

Community Recreational Purpose-க்காக ஒதுக்கப்படும் OSR நிலம் Ground Level-ல் இருக்க வேண்டும்.

வடிவம் மற்றும் அமைவு

OSR நிலத்தின் Shape மற்றும் Location, Competent Authority குறிப்பிடும் விதிமுறைகளுக்கு ஏற்ப இருக்க வேண்டும்.

எனவே, Layout planning செய்யும் போது OSR இடத்தை ஆரம்பத்திலேயே சரியான முறையில் திட்டமிடுவது முக்கியம்.

கட்டுமானம் செய்யக்கூடாது

Layout Owner அல்லது Developer தன்னிச்சையாக OSR நிலத்தில் கட்டுமானங்களை மேற்கொள்ளக் கூடாது.

OSR பகுதி பொதுவாக திறந்தவெளியாகவே பராமரிக்கப்பட வேண்டும்.

b) Building Use மற்றும் Land Use

Layout-ல் ஒவ்வொரு நிலப்பகுதிக்கும் எந்த பயன்பாட்டிற்காக அனுமதி வழங்கப்பட்டுள்ளதோ, அந்த பயன்பாட்டிற்கேற்ப நிலத்தை பயன்படுத்த வேண்டும்.

உதாரணமாக:

Residential
Commercial
Institutional
Industrial

என குறிப்பிட்ட பயன்பாட்டிற்காக ஒதுக்கப்பட்ட இடங்களை வேறு நோக்கத்திற்காக பயன்படுத்துவது விதிமுறைகளுக்கு உட்பட்டதாக இருக்கும்.

Layout approval வழங்கும்போது விதிக்கப்படும் Conditions of Sanction-ஐ உரிமையாளர் அல்லது Developer பின்பற்ற வேண்டும்.

பயன்பாட்டை மாற்ற முடியுமா?

சில சூழ்நிலைகளில், ஒதுக்கப்பட்ட Non-Residential நிலத்திற்கு சந்தையில் தேவையே இல்லை என்பதை Developer உரிய முறையில் நிரூபித்தால், அந்த நிலத்தின் பயன்பாட்டை மாற்றுவது குறித்து தகுதியின் அடிப்படையில் பரிசீலனை செய்யப்படலாம்.

அதாவது, இது தானாக கிடைக்கும் உரிமை அல்ல. சம்பந்தப்பட்ட அதிகாரியால் உரிய விதிமுறைகளின் அடிப்படையில் பரிசீலிக்கப்படும் விஷயமாகும்.

c) OSR பகுதியில் அனுமதிக்கப்படும் சிறிய கட்டமைப்புகள்

OSR பகுதி முழுவதும் எந்தவொரு கட்டுமானமும் செய்ய முடியாது என்றாலும், பராமரிப்பு மற்றும் பொதுப் பயன்பாட்டிற்காக சில குறிப்பிட்ட கட்டமைப்புகள் அனுமதிக்கப்படுகின்றன.

அவை:

Watchman’s Booth – காவலாளி அறை
Gardener’s Instrument Room – தோட்டக்காரர் உபகரண அறை
Public Toilet – பொதுக் கழிவறை
Police Booth – காவல்துறை சாவடி

போன்ற கட்டமைப்புகள்.

5% Floor Area Limit

இந்த கட்டமைப்புகள் அனைத்தையும் சேர்த்த மொத்த Floor Area, அந்த இடத்தில் உள்ள மொத்த OSR பரப்பளவின் 5% ஐ விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது.

உதாரணமாக:

OSR Area = 1,000 sq.m

என்றால்,

5% = 50 sq.m

எனவே, அனுமதிக்கப்படும் மேற்கண்ட கட்டமைப்புகளின் மொத்த Floor Area, அந்த வரம்பிற்குள் இருக்க வேண்டும்.

d) OSR-க்கு கீழே Public Parking

OSR நிலத்தின் மேற்பரப்பை திறந்தவெளியாக வைத்துக்கொண்டு, அதன் கீழே Basement Public Parking அமைப்பதற்கு விதிமுறைகளின்படி அனுமதி இருக்கலாம்.

இதன் முக்கிய நோக்கம், OSR-ன் மேல்பகுதி திறந்தவெளி பயன்பாட்டை பாதிக்காமல், கீழ்ப்பகுதியை பொதுவாக வாகன நிறுத்தத்திற்குப் பயன்படுத்துவதற்கான வாய்ப்பை வழங்குவதாகும்.

e) Rainwater Harvesting மற்றும் STP

OSR நிலத்தின் கீழ்ப்பகுதியில் சில தேவையான underground facilities அமைக்கவும் விதிமுறைகளின்படி அனுமதி வழங்கப்படலாம்.

அவற்றில் முக்கியமானவை:

Rainwater Harvesting

மழைநீரை சேகரிப்பதற்கான Rainwater Harvesting Tanks போன்ற அமைப்புகளை OSR-ன் கீழ்ப்பகுதியில் அமைக்கலாம்.

STP – Sewage Treatment Plant

தேவையான இடங்களில் Sewage Treatment Plant (STP) போன்ற underground infrastructure-ஐயும் அமைக்க அனுமதிக்கப்படலாம்.

இதன் மூலம் OSR-ன் மேற்பரப்பை திறந்தவெளியாக வைத்துக்கொண்டு, தேவையான underground infrastructure-ஐ திட்டமிடும் வாய்ப்பு கிடைக்கிறது.

OSR கணக்கிடும்போது கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள்

Layout அல்லது Sub-Division திட்டமிடும்போது கீழ்க்கண்ட விஷயங்களை முதலில் சரிபார்ப்பது நல்லது:

Layout-ன் மொத்த பரப்பளவு எவ்வளவு?
சாலைகளுக்கான பரப்பளவு எவ்வளவு?
OSR கணக்கீட்டிற்கு பொருந்தும் பரப்பளவு எவ்வளவு?
Layout 3,000 sq.m-க்கு உட்பட்டதா?
3,000 முதல் 10,000 sq.m வரையிலா?
10,000 sq.m-க்கு மேலா?
OSR நிலத்தின் அளவு விதிமுறைகளுக்கு ஏற்ப உள்ளதா?
OSR-ன் குறைந்தபட்ச அகலம் மற்றும் வடிவம் சரியாக உள்ளதா?
OSR எத்தனை துண்டுகளாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது?
OSR நிலம் Ground Level-ல் உள்ளதா?
தேவையானால் அனுமதிக்கப்படும் சிறிய structures-ன் மொத்த Floor Area 5% வரம்பிற்குள் உள்ளதா?
Public Parking, Rainwater Harvesting மற்றும் STP போன்ற underground facilities தொடர்பான விதிகள் பின்பற்றப்பட்டுள்ளதா?

ஒரு எளிய புரிதல்

OSR விதியை மிகவும் எளிமையாக நினைவில் வைத்துக்கொள்ள வேண்டுமென்றால்:

முதல் 3,000 sq.m → OSR இல்லை

3,000 முதல் 10,000 sq.m → விதிமுறைகளின்படி 10% OSR / அதற்கு இணையான தொகை

10,000 sq.m-க்கு மேல் → 10% OSR நில ஒதுக்கீடு

அதன் பிறகு, அந்த OSR நிலத்தின் அளவு, வடிவம், இடம், பயன்பாடு மற்றும் அனுமதிக்கப்படும் கட்டமைப்புகள் ஆகியவற்றையும் Rule 41(6)-ன் நிபந்தனைகளுக்கு ஏற்ப கவனிக்க வேண்டும்.

முடிவுரை

Layout அல்லது Sub-Division Approval தயாரிக்கும் போது OSR என்பது வெறும் 10% நிலத்தை கணக்கிட்டு காட்டுவது மட்டுமல்ல.

OSR எவ்வளவு? எங்கு அமைக்கப்படுகிறது? அதன் வடிவம் என்ன? அதன் அளவு போதுமானதா? அது எந்த நோக்கத்திற்காக பயன்படுத்தப்படும்? அதில் என்ன கட்டமைப்புகள் அனுமதிக்கப்படுகின்றன? என்பதையும் ஒருங்கிணைத்து பார்க்க வேண்டும்.

குறிப்பாக Rule 41(6)-ன் கீழ் OSR தொடர்பான நிபந்தனைகளை Layout Plan தயாரிப்பதற்கு முன்பே சரிபார்த்துக்கொள்வது, பின்னர் approval நேரத்தில் ஏற்படக்கூடிய சிக்கல்களைத் தவிர்க்க உதவும்.

குறிப்பு: Layout / Sub-Division approval-க்கு நடைமுறையில் பொருந்தும் தற்போதைய விதிகள், அரசாணைகள் மற்றும் சம்பந்தப்பட்ட Competent Authority-யின் நிபந்தனைகளை சரிபார்த்து பயன்படுத்த வேண்டும்.

OSR Reservation Rules in Layout & Sub-Division – Rule 41(6) | 10% OSR Calculation & Complete Tamil Explanation

Layout மற்றும் Sub-Division-ல் OSR நில ஒதுக்கீடு – Rule 41(6) முழுமையான விளக்கம்

OSR என்றால் என்ன?